주택 양도에 대한 과세와 신고방법을 전달드리겠습니다.
신고
information return
다음과 같이 특정자산을 매각 및 교환한 경우 양도가액이 기재된 information return을 수취하여야 한다. 해당 정보는 IRS에도 제출된다.
Form 1099-B
과세기간 중 증권 중개인을 통해 주식, 채권 및 특정 상품을 양도한 경우 각 건별로 증권 중개인으로부터 Form 1099-B 또는 유사 명세서를 다음 해 1월 31일까지 수취하여야 한다. 그리고 IRS 역시 증권 중개인으로부터 Form 1099-B 사본을 받게 된다. 동 신고서 등에는 양도가액이 기재되어 있으며, 이를 이용하여 소득세신고서를 작성할 수 있다.
Form 1099-S
다음 유형의 자산을 매각 및 교환하는 경우 일반적으로 거래체결 관련 책임자는 이를 Form 1099-S에 작성하여야 한다.
- 영공을 포함한 토지
- 거주/상업/공업 건물 및 그 구축물
- 공동주택 및 관련 설비
- 공동주택법인의 주식
소득세신고
Schedule D
자본자산을 매각, 교환 및 기타 처분한 경우 소득세 신고시 관련 손익을 소득세신고서 line 13에 기재하고 schedule D를 첨부하여야 한다. 개인용 자산의 매각 및 교환 관련 손실이 발생한 경우 이는 공제할 수 없다.
Form 4797
사업용 감가상각 또는 감모상각 자산의 매각, 교환 및 비자발적 전환으로 발생한 손익은 소득세 신고 시 신고서 line 14에 기재하고 Form 4797을 첨부해야 한다.
- section 1231 이득 및 손실 :Form 4797의 part1에는 section 1231 이득 및 손실을 기재한다. 순이득 발생한 경우 장기자본이득으로 Schedule D에 옮겨 적는다. 한편, 순손실이 발생한 경우 일반손실로 Form 4797의 Part2에 옮겨 적는다. 직전 5년간 환수되지 않은 순 section 1231 손실이 있는 경우 순이득을 그 금액만큼 감소시키고, 감소한 금액은 일반소득에 해당하므로 part2에 기재한다. 그리고 남아 있는 순이득은 자본이득에 해당하므로 Schedule D에 기재한다.
감가상각으로 인한 일반소득
감가상각 대상 자산의 양도차익 중 section 1245 자산의 경우 감가상각액만큼 seection 1250 자산의 경우 추가적인 감가상각액만큼은 일반소득에 해당하므로 part3에 기재하고 이를 part2에도 옮겨 적는다. 그리고 남아있는 양도차익은 section 1231 이득인 장기자본이득에 해당하므로 part1에 기재한다. 한편, 동 이득이 재난이나 도난으로 발생한 경우 이는 Form 4684에 옮겨 적는다.
주택 양도에 대한 과세
개관
주택을 양도한 경우 관련 양도차익을 소득세 신고 시 소득세 신고서에 작성하여야 하며 그 내역을 schedule D에 작성하여 첨부하여야 한다. 또한 주된 주택을 사업용도로 이용한 경우에는 Form 4797도 작성하여야 한다. 주택을 매각하여 손실이 발생한 경우에는 이를 공제할 수 없다. 주된주택을 양도한 경우 250,000 달러의 소득공제가 가능하다. 또한 소득공제 후 남아 있는 자본이득이 없는 경우 소득세 신고시 관련 양도에 대해 보고할 필요가 없다.
주된 주택의 정의
주된 주택이란 생활의 대부분을 보내는 주택으로 그 종류로는 주택, 숙박설비가 된 요트, 이동식 주택, 조합아파트, 콘도미니엄 등이 있다. 주된 주택에 해당되어 소득공제 적용받기 위해서는 양도 전 주된 주택에서 5년의 기간 중 적어도 2년을 거주하거나 소유했어야 한다.
토지
주된 주택이 소재한 토지를 주택을 제외하고 토지만을 양도한 경우 소득공제를 받을 수 없다. 한편 나대지의 경우 다음에 해당하면 주된 주택의 양도로 본다.
- 주택 소재지와 토지가 인접한 경우
- 주된 주택의 일부인 경우
- 주된 주택의 양도가 소득공제 요건을 충족하고 나대지의 양도일 전후로 2년 내에 주된 주택을 양도한 경우
- 나대지의 양도가 소득공제 되기 위한 다른 요건을 충족하는 경우
상기 요건을 충족하는 경우 주된 주택 및 나대지의 양도를 하나의 거래로 간주하여 소득공제를 적용한다.
1채 초과주택
주택을 1채를 초과하여 보유하는 경우 주된 주택의 양도에 대해서만 소득공제를 받을 수 있다. 두 채의 주택을 소유하고 있고 그중 하나에 거주하는 경우 주된 주택은 보통 대부분의 시간을 거주하는 주택이다. 따라서 주택을 소유하고 있으면서 다른 임대주택에 거주하는 경우 임대주택이 주된 주택이 된다.