양도손익 계산과 수정 장부가액에 대해서 알아보겠습니다.
양도손익계산
주된 주택의 양도손익 계산 구조는 다음과 같습니다.
양도가격 - 양도비용 = 실현가액
실현가액 - 수정 장부가액 = 양도손익
양도손익 - 주택소득공제 ( 250,000 달러) = 과세표준
과세표준 * 세율 ( 15%, 5% ) = 산출세액
한편, 주택이 사업용으로 이용되어 감가상각된 부분이 있는 경우 이는 section 1250 자산에 해당하기 때문에 추가적인 감가상각 부분은 일반소득에 합산하여 종합과세하고, 환수되지 않은 이득에 대해서는 25%로, 감가상각된 부분을 초과하여 발생한 양도이익은 15% 또는 5%의 세율로 분리과세한다.
실현가액
양도가격이란 주택을 판매하고 수취한 총금액이다. 양도가격에는 현금, 어음, 담보금 및 기타 주택의 판매로 매수자가 인수한 부채가 포함된다. 또한 판매대가로 자산 및 용역을 공급받은 경우 그 시장가치 역시 양도가격에 포함된다. 실현가액이란 주택의 양도가격에서 양도비용을 차감한 금액이다. 양도비용에는 수수료, 광고비, 법률비용, 매도자가 부담하는 차입이자 등이 포함된다.
수정 장부가액
주택의 취득시 장부가액은 그 취득방식에 따라 주택 매입비용 또는 건축비용을 의미한다. 한편, 상속 및 증여 등의 방식으로 주택을 취득한 경우 취득 시점의 공정시장가치 또는 주택을 이전한 자의 수정 장부가액을 상속, 증여자산의 장부가액으로 본다. 주택을 취득한 후 보유기간 동안 장부가액을 조정하는 것이 가능한데 그 결과가 수정 장부가액이다.
장부가액
주택을 매입을 통해 취득하는 경우 해당 주택의 장부가액은 주택 매입가격에 특성 설정비용 및 체결비용을 합산한 금액이다. 일반적으로 매입가격에는 취득한 주택에 대해 지불한 할부금, 융자와 같은 채무, 어음이 포함된다. 한편, 주택을 취득한 해에 납부한 재산세의 경우 다음과 같이 처리한다.
- 매도자가 납부해야 할 재산세를 매수자가 납부한 경우 : 매도자가 변상하지 않은 경우 주택의 장부가액에 포함, 매도자가 변상한 경우 장부가액에 포함하지 않음
- 매도자가 매수자가 납부해야 할 재산세를 대신 납부한 경우: 이를 상환하지 않았다면 주택의 장부가액에서 해당 재산세액만큼을 차감함, 매도자에게 상환한 경우 주택의 장부가액은 변동없음
주택을 자신의 토지에 건설하여 취득하는 경우 장부가액에는 토지 매입비용에 노동비 및 재료비, 도급비용, 건설비용, 건축허가비용, 공익설비 계량기 및 연결 비용, 주택 건축 관련 법률 비용 등 주택 건설비용이 포함된다.
한편, 주택이 건설되는 동안 건축자로부터 임시주택을 공급받은 경우 임시주택에 해당하는 계약금액만큼 장부가액을 줄여야 한다. 조합아파트의 경우 조합주택법인의 소유자로서 지분이 있다면 주택으로 이용하는 조합아파트의 장부가액은 해당 법인에 대한 지분금액이다. 콘도 미니엄 역시 조합아파트와 같이 장부가액을 계산한다.
수정장부가액
| 장부가액에 가산 | 장부가액에 차감 |
| 내용연수가 1년을 초과하는 증축 및 기타 계량 공간 개선에 대한 특별 평가액 재난 후 손상된 자산을 복구하기 위해 지출된 금액 |
주택양도차익 중 과세 이연한 금액 재난 손실 공제 재난 손실 관련 수취 보험료 주택을 사업용 또는 임대용으로 사용한 경우 감가상각액 주택의 장부가액에 합산한 에너지 개선비용에 대해 청구한 에너지 공제 주택의 장부가액에 합산한 특정 에너지절약개선비용에 대해 청구한 거주자의 에너지효율자산공제 주택의 장부가액에 합산한 개량비용에 대해 청구한 공제 |
특례
증여받은 주택의 장부가액은 증여 시점 증여자의 수정 장부가액과 공정시작가치의 크기에 따라 다음과 같이 결정된다. 이혼 시 배우자로부터 주택을 취득하는 경우 장부가액은 전 배우자의 수정장부가액으로 하며, 따라서 관련 자보손익을 인식하지 않는다. 한편, 1984년 7월 19일 이전에 주택을 취득한 경우에는 이전 시점의 주택 공정시장가치를 장부가액으로 이용한다. 상속받은 주택의 장부가액은 피상속인의 사망 시 공정시장가치이다. 피상속인의 사망일자가 법정대리인에 의해 결정되는 경우 그 날짜를 이용하여, 재산세가 신고되는 경우 관련 평가금액을 장부가액으로 한다. 부부공동 소유 주택의 경우 부부 중 한 명이 사망하면 생존한 배우자는 사망한 배우자 지분에 해당하는 부분은 공정시장가치로 평가한 금액을, 생존한 배우자 지분에 해당하는 부분은 변동 없이 상속 전 수정 장부가액을 새로운 장부가액으로 이용한다. 다른 자산과 교환하여 주택을 취득하는 경우 주택의 장부가액은 일반적으로 교환 시점의 교환된 자산의 공정시장 가치이다. 그리고 소유 주택과 교환하여 다른 주택을 취득한 경우 역시 판매 및 취득으로 간주하여 소유 주택의 양도에 따른 손익을 인식하여야 한다. 주택의 파손 및 폐기 등 비자발적 전환에 따라 수취한 보험금 및 폐기상금으로 주택을 취득한 경우 주택의 장부가액은 매입비용에 전환 시 인식하지 않은 이득을 차감한 금액이다.