기타 양도손익의 계산과 주택 소득공제 방법을 알아보겠습니다.
기타 양도손익의 계산
유질처분, 회수, 포기, 교환, 배우자에게 이전 및 주택의 파손 또는 폐가와 같은 비자발적 전환의 경우 양도손익의 계산 방법은 다음과 같다. 주태이 유질처분 및 회수된 경우 이는 주택의 양도에 해당한다. 따라서 일반 양도 시 손익을 계산하는 방법과 동일하게 손익을 계산한다. 단, 손익의 계산 시 사용되는 주택의 양도가격은 주택이 담보하는 부채를 변제할 책임이 있는지 여부에 따라 달라진다. 해당 부채에 대해 개인적인 책임이 없는 경우 양도가격은 유질처분 및 회수로 변제된 채무가액 전체 금액이다. 하지만 해당 부채에 대한 개인적인 책임이 있는 경우 주택의 양도가격은 주택의 공정시장가치를 한도로 한 변제된 채무가액이다. 따라서 변제된 채무가격이 주택의 공정시장가치보다 큰 경우 그 체액에 해당하는 금액만큼 일반소득으로 인식하여야 한다. 개인적으로 변제할 책임이 있는 부채에 담보로 제공된 주택을 포기하여 채무가 변제된 경우 변제된 채무가액을 일반소득으로 인식하다. 그리고 주택을 교환한 경우 해당 교환은 양도로 간주되어 관련 자본손익을 인식해야 한다. 한편, 주택을 배우자에게 이전한 경우 일반적으로 손익을 인식하지 않는다. 이는 주택을 이전하며 현금 등을 수취한 경우에도 적용된다. 단, 배우자 및 이전 배우자가 비거주자인 외국인인 경우 관련 손익을 인식해야 한다. 주택이 파손 및 폐기되면서 다른 자산이나 보험금 및 폐기상금 등 현금을 수취한 경우 이는 주채의 양도로 간주된다. 또한 요건을 충족하는 경우 주택 소득공제를 받을 수 있다.
주택 소득공제
주된 주택의 양도로 발생한 이득의 경우 소득공제가 가능하다. 즉, 미국에서는 소유요건 및 거주요건을 충족하는 주된 주택에 대해 특정 한도 내에서 자본이득을 과세하지 않고 있다.
소득공제 한도
다음의 요건을 모두 충족하는 경우 주된 주택의 양도에 따른 이득 중 250,000 달러를 소득공제 할 수 있다.
- 소유조건
- 거주요건
- 양도일까지 2년의 기간 동안 다른 주택의 양도차익에 대해 소득공제를 받지 않았을 것
주택을 다른 사람의 공동으로 소유하고 있으나 종합소득세 신고시 별도 신고하는 경우 이 중 1인이 소득공제를 적용받을 수 있다. 한편, 부부합산신고의 경우 500,000달러의 소득공제가 적용된다.
소유요건 및 거주요건
소득공제를 적용받기 위해서는 소유요건 및 거주요건을 충족해야 한다. 이는 주택양도일 전 5년의 기간 중 적어도 2년 이상을 소유하고 주된 주거지로 적어도 2년 이상을 거주할 것으로 요건을 한다. 이때 2년은 연속적인 기간일 필요는 없다. 그리고 휴가 및 기타 계절적 부재 등으로 해당 기간 동안 주택을 임대한 경우라도 이를 거주기간에 합산할 수 있다. 한편, 조합아파트는 조합주식을 양도한 경우 양도일 전 5년의 기간 중 다음 요건을 충족하면 소유요건 및 거주요건을 충족한 것으로 본다.
- 적어도 2년 동안 해당 주식을 소유
- 해당 주식의 소유로 주된 주택으로 점유할 수 있었던 주택에 적어도 2년 이상 거주
주택을 양도한 해에 부부합산 신고하는 경우 다음의 요건을 모두 충족하면 주된 주택의 매각에 따른 이득 중 500,000달러를 소득공제할 수 있다.
- 부부 중 한 사람이 소유요건을 충족
- 부부 모두 거주요건을 충족
- 양도직전 2년의 기간 중 부부 모두 다른 주택의 양도로 소득공제를 받지 않았을 경우
부부 중 한 사람이라도 위 요건을 충족하지 않을 경우 소득공제 금액은 배우자가 각각 별도로 신고했을 경우 적용받을 소득공제 금액을 합산한 금액이다. 한편, 주택양도 전 배우자가 사망한 경우 재혼하지 않았다면 사망한 배우자의 소유 및 거주기간을 합산하여 소유 및 거주기간을 계산한다. 그리고 배우자로부터 주택을 이전받은 경우 배우자의 소유기간 역시 소유기간에 합산된다.
소득공제 금액의 감소
다음에 해당하는 경우 소득공제 금액을 감액한다.
- 소유기간 및 거주기간 요건을 충족하지 못하나 주택을 양도한 사유가 근로지의 변경, 건강, 예측할 수 없는 상황에 해당하는 경우
- 양도직전 2년의 기간 중 2개 이상의 주택을 양도한 사유가 근로지의 변경, 건강, 예측할 수 없는 상황에 해당하는 경우