영국 주택양도에 대한 과세 사항을 정리해 보겠습니다.
영국 주택양도에 대한 과세
개인이 주된 거주주택 및 이에 부수되는 0.5헥타르 이하의 정원을 양도하고 얻은 소득에는 세금이 과세되지 않는바, 이를 개인주택 비과세 규정이라 한다. 반면 법인의 경우에는 이와 같은 비과세 혜택을 받을 수 없다. 주택의 양도와 관련하여 비과세 혜택을 얻기 위해서는 다음과 같은 네 가지 요건을 모두 충족해야 한다.
- 해당 주택이 1 주택 또는 주된 주택에 해당해야 한다. 두 개 이상의 주택을 가진 경우에는 오직 하나의 주택만이 비과세 된다. 두 개 이상의 주택을 가진 경우에는 두 번째 주택을 가진 날로부터 2년 내에 주된 주택을 선택하여 국세청에 통지하여야 한다.
- 해당 주택에 보유기간 내내 거주해야 한다. 다만 해당 주택에 거주하지 않은 기간이 양도기간 직전 36개월, 허용 부재기간, 직장 관련 숙소에 거주하는 기간에 해당하는 경우에는 예외가 인정된다.
- 해당 주택의 일부가 보유기간 중에 사업 목적으로 사용되어서는 안 된다. 보유기간 중에 주택의 일부 또는 전부를 임대 또는 사업 목적으로 사용하였다면 비과세 규정을 적용함에 있어 일부 제한이 있을 수 있다.
- 주택과 그에 부속되는 정원의 면적이 허용면적 이내여야 한다. 건물에 부속되는 정원의 면적이 0.5 헥타르를 초과하지 않는다면 전액 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 0.5 헥타르를 초과하는 경우에는 과세관청으로부터 승인을 받아야만 자본이득 전체를 비과세 받을 수 있다.
위 네 가지 요건을 모두 충족하는 경우에는 자본이득 전체가 비과세 된다. 이 경우에는 다른 과세대상 자본이득이나 자산의 양도가 없는 경우라면 별도의 서류를 제출해야 할 필요가 없다. 그러나 일부만을 충족하여 부분적인 비과세 혜택을 받는 경우에는 소득세 신고상에 자본이득 요약란을 작성해야 한다. 한편 주택의 양도에서 이익이 발생했을 때 비과세 규정이 적용되는 경우라면 주택의 양도에서 손실이 발생하더라도 당해 손실을 다른 자본이득에서 공제하는 것이 허용되지 아니한다.
1 주택 또는 주된 주택 요건
두 개 이상 주택을 가진 경우에는 단 하나의 주택만이 비과세 된다. 어떤 주택을 주된 주택으로 볼 것인지는 선택이 가능하다. 2개 이상의 주택을 갖게 된 경우에는 이 날로부터 2년 내에 주된 주택을 지정해야 하며 주택 수에 변동이 생긴 경우에는 변동이 생긴 날로부터 2년 내에 주된 주택을 다시 지정해야 한다. 주된 주택을 지정하지 않은 경우에는 사실관계 등에 기초하여 주된 주택을 판단한다. 예를 들어 1992년 6월에 처음 집을 구입했고, 2006년 5월에 휴가용 별장을 구입하였다면 2008년 5월까지 둘 중 하나를 주된 주택으로 지정해야 한다. 기혼이고 배우자와 별거 중이 아니라면 단 하나의 주택만이 비과세 된다. 결혼 당시 각자가 주택을 보유하고 있고 두 개의 주택을 계속하여 사용하는 경우에는 혼인 시점으로부터 2년 내에 부부가 공동으로 둘 중 하나를 주된 주택으로 지정해야 한다. 그러나 별거 중에 있고 각자가 서로 다른 주된 주택을 갖고 있는 경우에는 각자가 비과세 혜택을 받을 수 있다.
거주기간 요건
비과세 요건을 충족하기 위해서는 해당 주택에 보유기간 내내 거주해야 한다. 이때 보유기간이란 주택의 최초 취득 시점부터 양도 시점까지 기간을 의미한다. 그러나 다음에 해당하면 해당 주택에 거주하지 않은 기간이 일부 있더라도 자본이득 전부를 비과세 받을 수 있다.
- 해당 주택에 거주하지 않은 기간이 양도직전 36개월 이내이고, 그 기간 중 해당주택이 1 주택 또는 주된 주택에 해당했던 적이 있는 경우에는 자본이득 전체가 비과세 된다.
- 1 주택 또는 주된 주택으로 사용하지 않은 기간이 일부 있더라도 이를 실제 거주기간으로 본다.
- 현재는 직장 관련 숙소에서 살고 있지만, 거주 목적으로 별도의 주택을 갖고 있는 경우에는 직장 관련 숙소에 거주하는 기간을 부재기간으로 보지 아니한다. 즉, 해당 주택을 1 주택 또는 주된 주택으로 지정하면 실제 거주 여부와는 관계없이 비과세 혜택을 받을 수 있다.
주거전용 요건
비과세 요건을 충족하기 위해서는 해당 주택의 일부가 보유기간 중에 사업 목적으로 사용되어서는 안 된다. 특히 다음에 해당하는 경우에는 비과세 혜택을 받는 데 있어서 일부 제한이 있을 수 있다.
- 한 명의 하숙인을 두고 있는 경우에는 하숙인이 살고 있는 방 역시 비과세 대상이다. 그러나 하숙인이 둘 이상이라거나 집의 일부 또는 전부를 임대 중이라면 임대 중인 부분을 비과세 대상에서 제외한다. 그러나 이 경우에는 임대공제 혜택을 받을 수 있다.
- 주택의 일부를 전적으로 사업을 위해 사용하는 경우에는 사업을 위해 사용 중인 면적을 비과세 대상에서 제외해야 한다. 예를 들어 해당 주택이 거주 숙박 시설을 갖춘 가게라면 전체 양도차익 중 거주 숙박 시설분은 비과세 하고, 가게분은 과세해야 한다.
허용면적 요건
여러 개의 건물이 모여 하나의 주택을 구성하는 경우에는 허용면적 내에 있는 건물만이 비과세 된다. 예를들어 해당 주택이 가옥, 차고, 별채, 0.5헥타르의 정원과 정원 끝에 있는 여름 별장으로 구성되어 있는 경우 허용면적 내에 있는 가옥, 차고, 별채만이 비과세 대상이며, 정원 끝에 있는 여름 별장의 경우 과세대상이다. 주택에 부수되는 정원이 0.5헥타르를 초과하지 않는다면 자본이득 전체가 비과세 된다. 그러나 0.5 헥타르를 초과하는 경우에는 과세관청으로부터 승인을 받아야지만 전체를 비과세 받을 수 있다. 과세관청으로부터 승인을 얻기 위해서는 자신이 부수 토지의 전부 또는 일부가 비과세라고 생각하는 이유를 소득세 신고서상에 기재하여 제출해야 한다.